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拆迁安置房买卖合同纠纷中的物权效力分析

时间:2019-01-04 点击:

      随着2017年12月15日无锡住建局公布了《关于公布2017年度无锡市区拆迁安置住房、经济?#35270;?#20303;房上市交易缴纳土地收益等费用标准的通知》,2018年1月1日起无锡大部分拆迁安置房基本都可以进行上市交易了。这些拆迁安置房从交房到可以上市交?#21672;?#21017;五年多则十几年,而很多拆迁安置房的买卖行为是发生在其可以上市交易之前,随着时间的推移,房屋的价格几经变化,故到2018年可以上市交易时产生了大量纠纷,如出卖方拒不履行配合房屋过户义务、出卖方认为房屋买卖合同无效要求返还房屋等。?#25910;?#22312;2017年、2018年分别代理多个拆迁安置房买卖合同纠纷,判决结果却各不相同,?#25910;?#32467;合一个常见案例,从物权法的角度分析拆迁安置房买卖合同纠纷产生不同判决结果的原因。
      2013年7月,原告李某与被告范某签订《房屋买卖协议》,约定被告李某将其位于太湖新城水乡苑的某套安置房出售给范?#22330;?#24403;日,李某将19.7万元购房款转入李某银行账户,其后李某将房屋钥匙交给范?#24120;?#24182;协助办理了物业、水电、燃气等?#20013;?017年5月,李某一纸诉状将范某起诉至法院,请求法院判决房屋买卖协议无效,判令被告范某立即搬离该房屋,并要求范某承担诉讼费。
      原告李某认为,该房屋为拆迁安置房,土地性质为划拨用地,且尚未取得土地使用权证和房屋所有权证,未依法办理上市交易?#20013;?#19988;未补缴土地出让金和相关税费,不得进行交?#20303;?br />      根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件?#35270;?#27861;律问题的解释?#36820;?#19977;条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”法院审理认为原告虽未取得房屋所有权,但房屋的财产权利的转让并不违反法律的禁止性规定,且是双方真实意思表示,因此房屋买卖协议合法有效,应当遵守诚实信用,依法履?#26657;?#36930;驳回原告起诉。
      该案乍一看是被告范某赢了,但是范某是否可以依据该判决无障碍地将房屋过户至?#32422;?#21517;下,取得房屋的物权?恐怕最终结果对范某?#27492;?#24182;不?#27490;邸?br />      该案件?#27492;?#31616;单,但其典型性的意义在于该案诉请是从合同效力出发,并未从该合同是否能产生物权变动的效力角度切入。事实上目前交易的安置房在物权上存在着两种情况,第一种是仅签订了拆迁协议出卖方根据拆迁协议取得了房屋但是未办理房产证和土地证,第二种是出卖方已经办理了房产证和土地证(土地证载明土地性质为划拨用地)。在本案中李某未办理房产证和土地证,范某在看了拆迁协议以后?#33539;?#26446;某是房屋的所有权人与李某签订了拆迁安置房买卖协议。李某与拆迁公司的拆迁协议是李某可以取得拆迁安置房的债权?#23616;ぃ?#35813;房屋的物权此时仍处于待定状态,在?#23548;?#25805;作中很多拆迁协议签订人并非房屋所有权人,这涉及到被拆迁户家庭内部的财产分配,如拆迁人是父亲,最终房产证却是办理给儿子或者女儿。所以在此种情况下虽然拆迁安置房买卖合同有效,却无法达到物权变动的目的,即范某不能要求李某履行房屋过户义务。范某只能等待李某去办理房产证,在房产证办理完成之前,李某是否为房屋所有权人一直处于待定状态。
      在出卖方李某与买方范某的纠纷中最终可能的结果有三种,其一李某拖上十年八年一直不办理房产证;其二李某将房产证办至?#32422;?#21517;下;其三该房屋房产证办理?#20102;?#20154;名下。在第一种和第三种情况下,范某?#23548;首?#32456;无法取得房屋所有权,应按?#36134;?#27861;解释“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责?#20301;?#32773;要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”规定请求解除合同,由李某赔偿其包括房屋差价、装修款在内的损失并返还购房款。只有在第二种情况下范某的诉请才能是要求李某履行过户义务,最终取得物权。
      综上,在拆迁安置房买卖合同纠纷中只有在出卖方办理了房产证、土地证(2018年后为不动产登记证)后才能?#22253;?#29702;房屋过户?#20013;?#20316;为诉请,否则会导致被驳回起诉的风险。其余情形仅能以解除合同、赔偿损失、承担违约责任等作为诉请。

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主任风采
  • 阙强 律师
  • 江苏神阙律师事务所主任
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